物产房最初的用途是农民自己建在自己的土地上，属于农村宅基地性质，后来经过中国特殊国情的经济发展，物产房的用途开始改变，为适应经济快速发展带来的城市流动人口的集中，物产房开始以特殊的形式，以集资的形式，以一种特殊的方式开始进入流动的房地产市场，缓解了人口急剧增加的压力。
在社会实践中，小产权成为了人们习惯使用的称呼。我们所说的“小产权房”，是指在农民集体土地上建造的房屋，没有缴纳土地出让金和其他费用，产权证没有颁发给国家房管部门。
而由乡政府或村委会颁发的，因此被称为“小产权房”，也叫“小产权房”
小产权房的建设性质可分为三类。
一、村委统建楼：这种性质的小产房，其土地和房屋建筑均由村委出资筹建，村委的地皮属于村委自建，物业管理一般由村委直接接管。买下村委统建楼，签订合同的甲方是村委股份有限公司，见证人也是村委，所有的责任都由村委承担，买下房屋的钱交给村委股份有限公司。
二是村委集资建房：其性质是集体集资建房，合同的基本含义是村委、开发商和购房者三方共同出资建房，这种性质的小产权房在市场上占有很大的比例。签约甲方一般为村委和开发商，然后村委盖章、律师见证。它的责任由村委和开发商共同承担，物业一般由开发商来接管，也有村委来接管，买楼的钱交给开发商。
三、开发商(农民房)：这种性质的小产权房，建设方小到个人，大到有实力的开发投资公司。它的土地由开发商在村委购买后，再进行开发建设，签订合同后由开发商和购房者共同签字。它的责任和财产都是由开发商来承担的。
对于小产权房投资者而言，无论是小白还是老手，总是绕不开这些问题：
[1]关于绿本@小产权房：深圳小产权房的绿本分为两类。
其一，房东补地价交罚款后，国土局发绿本，国土局备案，这样房子不能买卖不能过户，就算卖出去N个人，房东要反悔的话，要带资料，半个小时之内就把绿本补回来。遇有拆迁，政府和开发商也只认绿本上的权利人，不认新业主。
由开发商或村委自行印制的绿书(或红书)，为欺骗道听途说，一知半解不懂装懂的客户，没有法律效力，只在本小区有效。这样的绿本和红本只是心理上的安慰，
但是国土局没有备案，可以买卖，拆迁也是认了最后一个业主。
之前我在卖龙华的房子时，很多客户都不懂小产权，过来问有没有绿本，我就给开发商说，开发商火了，就去印了一批，每套10块钱，每套房子涨了2万，卖得很快。
小型产权纠纷都是因为业主买了国土局发绿本搞出来的。
[2]“两证一书”@小产权房：很多人都听说过小产权房的“两证一书”，这到底是什么？
发送一些图片供大家参考——这就是传说中的“二证一书”！(但是，实际上大多数农民的住房并不是…)
建筑用地规划许可证
乡村房屋建筑许可证
深圳市宝安县居民(私有)住宅建设用地批准书关于深圳市农村城市化历史遗留违法建筑调查申报收件回执。
[3]关于拆迁及补偿深圳的每一个小产权房合同都有这个条款，补偿归现业主所有。在我所看到的不超过500份的小产权合同中，没有看到这样的条款。
在深圳，每一个拆迁补偿户都是赔礼道歉，有些村委会扣下10%-12%的面积，比如大冲村，如果赔礼道歉不给赔礼道歉，那TMD该怎么办？
大冲村就是这样运作的，你有100㎡的农房，村委扣12%就是12㎡，到时候去村委签合同给村委，剩下88㎡农房换88㎡的商品房。
客家人住的是农舍，在大冲城郊分了126间。发展商找有资质的测绘机构测绘，然后按建筑面积赔建筑面积，套内赔套内的方法来赔。
“小产权房信息网提醒，买农民房三个原则：
一是已满十六周岁的人；
二是未取得土地管理局绿本；
没有占用水源地、公共场所的土地。
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