深圳市政府规定，小产权房只有在建设用地指标有剩余的情况下才能进行建设，而且只能建设住宅，不能建设商业用房。因此，小产权房的开发面积相对较小，空间利用率较低，能够获得的资本价值也相对较低。
除了面积限制之外，小产权房还存在着土地使用年限的限制。根据国家法律法规规定，一般住宅用地的土地使用年限为70年，而小产权房的土地使用年限则通常为20-50年。这就意味着，购买小产权房后，房产的使用年限也将相应缩短，对于长期居住来说不太稳妥。
另外，小产权房的产权性质也限制了其转让、抵押等方面的操作。由于小产权房的产权属于非法定产权，因此无法在市场上合法转让、抵押，也无法以此作为抵押贷款的抵押物。这也将限制购买者在未来的操作和升值空间。
此外，小产权房在享受居住权利方面也受到了一定的限制。购买小产权房后，居住期限和居住方式也受到了一定限制。一般来说，购买小产权房的业主只能居住在该房屋中，不能将房屋租赁或出借他人居住。另外，由于小产权房产权属于非法定产权，因此也无法参加公共租赁住房的申请。
总之，深圳小产权房虽然具有价格低、购买门槛低等优势，但是也存在着一定的限制。购买者在选择时需要谨慎权衡，充分了解相关的政策规定，以便做出明智的选择。同时，政府也应该加强对小产权房的管理和监督，保障购房者的合法权益。
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