1.什么是小产权房？
“小产权房”的背景其实和近代“单位建房”、“个人建房”的热潮是一样的，也是越来越多的市民在高房价下买不起房的必然结果。一个不可否认的事实是，近几年房价调整越来越高。近九年来，城镇居民通过房改获得的平均住房面积越来越少，在城市拥有自有住房的家庭越来越少(详见作者《中国房地产十大批判》)，住房成为“三座新山”之一。
住房是人类生存的需要，是一项基本权利。对中国人来说，“居者有其屋”、“安居乐业”是几千年流传下来的文化传统，有房是安全的，有房更好。所以当他们最基本的一项权益——住房福利得不到保障时，各种“创新”就成为必然——很多人愿意冒被没收拆迁的巨大风险，“冒风险”买“小产权房”。
第二，购买小产权房的风险。
一、根据北京市建委出具的购房风险警示，有“使用权”、“乡镇产权”、“小产权”的房屋无产权担保，不享有房屋所有权、转让权、处置权和收益权，不能办理房屋产权过户手续。
二是小产权没有“乡产房”、“村产房”等国家产权证，只有乡政府或村委会给的产权证，不能像大产权的房子一样抵押或转让。如遇国家征地或拆迁，买家利益将难以保障。双方签订的购房合同不是法律认可的正式购房合同。如果有房产纠纷，缺乏法律支持。
第三，购买农村产权这样的小产权房，不能办理贷款，只能一次性或分期付款，必然会增加购房者的资金压力，增加购房风险。
第三，小产权房最新政策。
《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》明确规定:“对未经法定征收程序，通过户籍制度改革将农民集体土地转为国有土地或者将村改居等非法用地，农村集体经济组织非法转让或者出租集体土地用于非农建设，城镇居民在农村购买宅基地、农民住房或者‘小产权房’，不予登记发证。对未按法律法规规定进行登记发证或规范登记的，要严格追究相关人员的责任。
根据我国《土地管理法》，农民集体所有的土地使用权不得转让、出让或出租用于非农业建设。但农村宅基地属于集体所有，村民只享有使用权。村民向村外的人出售房屋，不能得到法律的承认和保护，也不能经过土地使用证、房产证、契税证等法律程序。
可见小产权房不能转让或出售给非集体成员的第三方。此外，购买小产权房很可能会引发一系列后续问题和风险。
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